Pianificare un investimento immobiliare negli Stati Uniti

La tassazione è uno degli elementi cruciali nella pianificazione di un investimento in America.  Ecco perchè prima di investire nel settore immobiliare in America è necessaria una attenta analisi per comprendere l'impatto della tassazione e valutare l'impatto sul rendimento dell'investimento netto. In questa pagina del sito di ExportUSA forniamo una panoramica generale degli elementi da prendere in considerazione in connessione con l'acquisto di un immobile in America.
 

Obiettivo dell'investimento immobiliare

L'obiettivo assegnato all'investimento ha profonde implicazioni sulla scelta dell'area degli Stati Uniti in cui investire, sulla forma societaria da adottare [LLC o Corporation] e sulla tipologia di immobile da acquistare.

• Massimizzazione del reddito dell'immobile [rendita annua da affitti attivi]
• Massimizzazione della rivalutazione [guadagno in conto capitale]
• Protezione del capitale investito [orizzonte temporale di lungo periodo; bassa propensione al rischio]
• Passaggio generazionale [pianificare la successione e l'impatto delle imposte di successione]
   

Tipologia di tassazione che grava sugli investimenti immobiliari in Aprire una società

Le tasse da considerare in sede di investimento immobiliare negli USA sono diverse e ciascuna colpisce un flusso di reddito diverso.

• Tassazione sul reddito a livello federale e locale [tassazione degli affitti attivi derivati dall'immobile]
• IMU [property tax; tassazione della rendita catastale dell'immobile]
• Tassazione sulla plusvalenza in sede di liquidazione dell'investimento immobiliare [tassazione del capital gain]
• Imposte di successione a livello federale in America [grava sull'asse ereditario]
• Tassazione sull'eredità [solo a livello statale in alcuni stati americani; grava sul beneficiario]
   

Caratterizzazione del reddito negli investimenti immobiliari sul mercato americano: Reddito ordinario o Plusvalenze da capitale

Quando un investitore vende un immobile negli Stati Uniti, potrebbero sorgere controversie con l'amministrazione finanziaria (IRS negli Stati Uniti) sulla caratterizzazione del reddito derivante dalla vendita dell'immobile:

• se considerarla come cessione di un immobile detenuto a scopo di investimento, oppure
• come vendita di un immobile destinati alla commercializzazione [alla stregua di merci in inventario destinate alla vendita nel corso dell'attività tipica d'impresa]

Le differenze fiscali sono significative in entrambe le ipotesi. Se la transazione viene trattata come cessione di un immobile da investimento infatti:

• L'eventuale plusvalenza realizzata sarà soggetta all'imposta sulle plusvalenze (capital gain tax), soggetta a tassazione separata.
• L'utile derivante dalla vendita dell'immobile non sarà soggetto alle imposta sui redditi da lavoro autonomo (self-employment tax)

Chi effettua un investimento immobiliare in America, inoltre, può usufruire di altri benefici fiscali quali:

• Scambi non imponibili [la tassazione sul capital gain viene posposta nel tempo]
• Regime speciale per gli immobili oggetto di esproprio detenuti per investimento o per uso produttivo in attività commerciale;
• Dilazione della tassazione sulla plusvalenza in caso di vendita rateale.

Da notare come questi benefici fiscali non sono disponibili per coloro che operano dealer o costruttori di immobili. Nel caso in cui la vendita sia trattata come vendita di immobili-merce (inventory) effettuata da un operatore professionale (developer) inoltre:

• L'utile derivante dalla liquidazione dell'investimento immobiliare sarà integralmente considerato reddito ordinario;
• Verrà quindi applicata l'imposta ordinaria (aliquote più elevate);
• Il reddito sarà soggetto anche alle imposta sul lavoro autonomo (self-employment tax)

Tuttavia, in questa ipotesi, se la vendita genera una perdita fiscale, tale perdita sarà interamente deducibile dal reddito ordinario e dalle eventuali plusvalenze da capitale, senza le limitazioni applicabili agli investitori.È meglio aprire una LLC o aprire una Corporation per investire nel settore immobiliare negli USA?

Da ultimo, va tenuto presente che tutte queste analisi in materia di fiscalità americana collegata agli investimenti immobiliari vanno poi approfondite in relazione alla forma societaria con cui investire, ovvero, LLC oppure corporation. L'impatto della tassazione nei vari scenari in cui può essere realizzato un investimento immobiliare in America varia considerevolmente a secondo della forma societaria con cui lo si realizza. Di sicuro sconsigliamo di acquistare un immobile negli USA come persona fisica ma di intestarlo sempre ad una società, LLC o Corporation.