Inflazione e tassi di interesse in America - Riflessi sull'andamento del mercato immobiliare USA

L'aumento dei tassi di interesse da parte della FED e delle banche centrali per combattere l'inflazione [ovvero l'aumento dei prezzi..] porta ad effetti perversi sull'economia dove, invece che diminuire, i prezzi aumentano.
 

 

Analizzando gli ultimi dati relativi all'andamento del mercato immobiliare americano, sorgono spontanee alcune riflessioni circa la politica monetaria della FED e il grado di conoscenza pratico delle dinamiche che governano produzione, prezzi, consumi, e decisioni di investimento delle famiglie americane.

I mutui casa in America

La prima considerazione da fare è che in America l'89% dei mutui casa in essere alla fine del 2022 erano a tasso fisso. La maggior parte di questi mutui, poi, era stato rinegoziato durante il periodo della pandemia 2020-2021 per cui al momento lo stock di mutui casa è a tassi estremamente favorevoli, attorno al 3%, ben al di sotto ai tassi di mercato attuali che in America si aggirano attorno al 7% ormai per un mutuo a tasso fino con scadenza a 30'anni.

Il risultato netto di questa situazione è che chi ha una casa in America non la mette in vendita perchè per comprarne un'altra dovrebbe pagare almeno il 7% sul prossimo mutuo.

Permessi di costruzione per nuove abitazioni civili in America

L'aumento dei tassi d'interesse ha colpito direttamente anche i costruttori di case americani. Chi costruisce case tipicamente fa ampio uso del credito bancario per finanziare l'avanzamento lavori. Con l'aumento dei tassi le richieste di permessi di costruzioni per nuove abitazioni negli USA è crollato [dati in migliaia di unità]:

• Febbraio 2024 1560
• Marzo 1490
• Aprile 1440
• Maggio 1399

Andamento delle richieste di rogito in America [Pending Home Sales]

Il dato relativo alle Pending Home Sales, che potremmo sommariamente equiparare alle richieste di rogito in essere in America in un certo momento, è ancora più drammatico. Il grafico che lo illustra non ha bisogno di commenti perchè siamo ai minimi storici dal 2011. L'ultimo dato, quello relativo al mese di Maggio 2024, segna un calo dell'11.3%

Andamento dei prezzi delle case e degli affitti in America

Gli ultimi due grafici a completamento di questa analisi sono l'indice dei prezzi medi delle case in America e l'indice degli affitti nelle grandi città USA. I prezzi delle case sono ai massimi, non stanno più aumentando ma neppure diminuiscono, e questo è comprensibile: si è prosciugata l'offerta di case sul mercato ed i prezzi salgono.

Salgono anche gli affitti, che come si può vedere dal grafico sono ai massimi. Le famiglie dovranno pur andare ad abitare da qualche parte e, con i mutui al 7% e un'offerta di case in vendita anemica, le famiglie optano per andare in affitto. Così il livello degli affitti in America sale e qui si raggiunge l'apoteosi dell'ironia: l'affitto delle abitazioni ad uso civile è una delle componenti principali dell'indice del costo della vita, lato servizi, con cui si misura il tasso di inflazione negli Stati Uniti. Quindi se gli affitti salgono, così sale anche il tasso di inflazione: l'aumento dei tassi di interesse operato dalla FED comporta un aumento degli affitti di case e appartamenti che a sua volta spinge al rialzo il tasso di inflazione che spinge la FED ad aumentare i tassi per combattere l'aumento dei prezzi che a sua volta fa aumentare il livello degli affitti di case e appartamenti in America che a sua volta ...